QUEL EMPRUNT CHOISIR?
Le crédit hypothécaire le plus intéressant, tout le monde le recherche.
Et quel est l'organisme de crédit qui ne prétend pas en disposer ?
Encore faut-il savoir ce qu'on entend par le plus intéressant ! Quel est le plus important ? Payer le moins possible chaque mois ou faire en sorte que le coût total de l'emprunt soit le plus bas sur la durée totale ? Il s'agit de deux "philosophies" différentes qui présentent chacune leurs avantages.
- Le prêt avec remboursement par mensualités constantes
- Le prêt avec remboursement par tranches égales de capital
- Le prêt à terme fixe
- Le prêt sur mesure
- Les réductions ??
- Que choisir ?
- Prêt Social
- Prêt "Jeunes"
- L'Hypothèque Investissement (Branche 23)
Le prêt avec remboursement par mensualités constantes
Avec le prêt par mensualités constantes, on rembourse toujours le même montant pendant toute la durée de l'emprunt (à condition bien sûr de disposer d'un contrat à taux fixe). La mensualité se compose d'une part de l'intérêt et d'autre part du remboursement du capital. Si le total de la mensualité est constant, la part de chaque composante varie : au début, le montant des intérêts est élevé et la partie consacrée au capital est minime. Mais petit à petit, la tendance va s'inverser : le remboursement du capital prendra la majeure partie de la mensualité.
Le prêt avec remboursement par tranches égales de capital
Une autre formule est le remboursement par tranches égales de capital. Ici la part affectée au remboursement du capital emprunté est constante pendant toute la durée du contrat. Par contre, la part des intérêts varie : elle est importante au départ mais va diminuer au fil du temps, ce qui fait que la mensualité totale va décroître graduellement.
Avec le crédit à terme fixe, la totalité du capital se rembourse en une fois au terme de l'emprunt. Les mensualités ne comprennent donc que de l'intérêt et aucun remboursement de capital
Compte tenu de vos besoins, nous pouvons combiner les caractéristiques de plusieurs formules, par exemple un crédit avec des mensualités réduites pendant les premières années de l'emprunt ou le contraire des mensualités plus importantes au départ et réduites par la suite.
Auprès de certains organismes, vous pouvez obtenir des réductions conditionnelles suivant que vous soyez client bancaire complet ou partiel, épargnant ou que vous souscriviez des assurances. Le danger de ces systèmes est que les taux de base sont généralement toujours supérieurs que dans les formules sans obligations et que l 'on pourrait perdre une partie ou toutes les réductions si on ne remplit plus toutes les conditions de fidélité. Qui peut garantir un service bancaire optimal, les meilleures conditions pour les placements ainsi que les garanties d'assurances et service sinistre les plus avantageuses pendant 15 ou 20 ans ??
Liberté - Liberté ? ? à chacun de choisir.
Le meilleur crédit n'existe pas, le meilleur pour l'un ne conviendra pas à un autre. On peut cependant constater que les emprunts les plus courts ainsi que ceux qui remboursent plus de capital au départ seront nettement moins coûteux. En outre, il permettront à l'emprunteur, qui verra ses mensualités diminuer au cours du temps, de faire face à de nouvelles dépenses : études des enfants, rénovations ou aménagements de leur bien, etc. Mais il est vrai aussi que les mensualités seront plus lourdes au départ c'est-à-dire au moment où l'emprunteur croit généralement avoir le plus besoin d'argent.
C'est pour cette raison que beaucoup d'emprunteurs optent pour la formule des mensualités égales qui est plus facile à supporter en début de contrat. Ils estiment en outre que leurs revenus ont plutôt tendance à augmenter et que, par conséquent, le remboursement pèsera de moins en moins lourd dans le budget du ménage. Ils doivent cependant tenir compte d'un autre inconvénient de la formule par mensualités constantes : le solde à rembourser sera plus élevé en cas de remboursement anticipé étant donné que la part de capital est très faible dans les premières années. L'exemple ci-dessous l'illustre parfaitement. A vous de décider ce qui pour vous est le plus important. Le choix n'est pas facile, mais n'hésitez pas à nous contacter pour une étude complète et la recherche de la solution qui convient le mieux à vos besoins et à vos possibilités.
Exemple : durée 20 ans - Capital emprunté 10.000 € - Taux fixe 6 %
| Tranches égales de capital mensualités dégressives | Mensualités égales constantes | Crédit sur mesure | |
| 1ère mensualité | 82,37 € | 70,73 € | 78,01 € |
| 60 ème mensualité | 72,36 € | 70,73 € | 73,58 € |
| 120 ème mensualité | 62,02 € | 70,73 € | 69,07 € |
| 180 ème mensualité | 52,01 € | 70,73 € | 64,57 € |
| 240 ème mensualité | 41,84 € | 70,73 € | 60,06 € |
| Mensualité moyenne | 66,09 € | 70,73 € | 69,03 € |
| Solde restant dû après 10 ans | 5.000,- € | 6.418,- € | 5.893,- € |
| Tranches égales de capital | Mensualités constantes |
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- But du prêt : Prêt destiné exclusivement à l'achat, la construction et la transformation d'habitations sociales.
Qu'entend-on par habitation sociale ?
Une habitation unifamiliale est considérée comme sociale lorsqu'elle répond aux normes fixées en matière de prix d'achat, de valeur vénale, de superficie et de prix du terrain, ainsi qu'en ce qui concerne l'équipement et la destination de l'habitation.
- Habitation : Il doit s'agir de la seule et unique habitation de la famille de l'emprunteur.
Cette habitation doit être occupée totalement et exclusivement par la famille de l'emprunteur durant toute la durée du prêt.
Elle ne peut être utilisée à des fins professionnelles. Le volume extérieur de l'habitation est fixé à 550 m³ maximum augmenté de 35 m³ :
- par enfant à charge de l'emprunteur,
- par ascendant qui habite avec l'emprunteur (père, mère, grand-père, grand-mère),
- lorsque l'emprunteur et son conjoint ou la personne avec laquelle il vit maritalement sont tous deux âgés de moins de 35 ans.
- Prix d'achat et valeur vénale : Le prix d'achat et la valeur vénale ne peuvent dépasser les limites de valeur indiquées dans le tableau ci-dessous.
| REGION WALLONNE | REGION BRUXELLOISE | |||
| Enfant à | Prix d'achat et valeur maxima APRES travaux | |||
| Charge | SOCIAL | SOCIAL PLUS | SOCIAL | SOCIAL PLUS |
| 0 | 91.720,60 € | 64.204,42 € | 91.720,60 € | 64.204,42€ |
| 1 | 96.306,63 € | 67.402,25€ | 96.306,63 € | 67.402,25€ |
| 2 | 100.892,66 € | 70.624,87€ | 100.892,66 € | 70.624,87€ |
| 3 | 105.478,69 € | 73.822,69€ | 105.478,69 € | 73.822,69€ |
| 4 | 110.064,72€ | 77.045,31€ | 110.064,72 € | 77.045,31€ |
| 5 | 114.650,76 € | 80.243,13€ | 114.650,76 € | 80.243,13€ |
- Terrain :
La superficie du terrain est limitée à 25 ares et s'il s'agit d'une nouvelle construction, le prix du terrain ne peut excéder le quart du coût de la construction.
- Quotités empruntable :
On entend par quotité empruntable, le pourcentage de la valeur vénale du bien immeuble que l'on peut emprunter ou le pourcentage du prix d'achat si celle-ci est moins élevée.
Les pourcentages sont fixés comme suit :
| avec assurance décès SRD | sans assurance décès SRD | |
| sans garantie de la Région | 70 % | 60 % |
| avec garantie de la Région | 100 % | 90 % |
Il convient de noter le taux d'intérêt n'est pas majoré en cas d'emprunt à haute quotité.
- Durée : La durée maximale est de 20 ans.
- Garanties : Le prêt doit toujours être couvert par une inscription hypothécaire en premier rang
- Réduction : La réduction de taux maximale de 0.033 % mensuel est accordée pour autant que :
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l'emprunteur dispose d'un compte courant auprès de Fortis Banque sur lequel les revenus sont domiciliés ;
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minimum 3 ordres de domiciliations (y compris le paiement du prêt hypothécaire) soient opérés à partir de ce compte.
Cette formule de prêt hypothécaire est réservée aux moins de 35 ans qui acquièrent ou construisent un logement moyen en Wallonie et bénéficie d'une intervention régionale de 50 € par mois pendant huit ans. Elle peut être conclue avec n'importe quel organisme de crédit signataire de la convention proposée par la Région wallonne.
Les demandeurs ne peuvent avoir des revenus supérieurs à 31.000 € pour un isolé ou 37.500 € pour un couple, ni être déjà propriétaires ou usufruitiers d'un autre logement ou l'avoir été récemment (sauf exceptions). Ils doivent souscrire à certains engagements pendant une période de huit ans. La valeur vénale ou le coût de construction hors TVA et hors terrain du logement concerné ne peut dépasser 111.600 € . Le prêt doit répondre à certains critères (premier rang, durée de minimum 15 ans, taux fixe pendant minimum 10 ans et montant supérieur ou égal à 25.000 €). Il peut être complété par l'assurance gratuite contre la perte de revenus et par une prime à la construction, acquisition ou réhabilitation, mais ne peut être cumulé avec la réduction de taux d'intérêt relative aux prêts accordés par la Société wallonne du logement et le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie.
Rappel des avantages et des conditions
Avantages :
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Réduction forfaitaire de 50 € par mois pendant 8 ans des intérêts de la charges mensuelle du prêt ;
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Assurance gratuite contre la perte de revenus pendant la même période (à défaut de caution) ;
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Emprunter jusqu'à 125 % de ma valeur du bien grâce à la garantie de bonne fin de la Région.
Conditions :
- Etre âgé(s) de moins de 35 ans ;
- Disposer de revenus imposables globalement recueillis pendant l'avant dernière année inférieurs à 31.000 € pour un isolé et 37.500 € pour un couple (montants majorés de 1.860 € par enfant à charge) ;
- Accession à la propriété en Wallonie d'une première habitation d'une valeur maximale de 111.600 € en cas d'acquisition ou d'acquisition-rénovation et de 111.600 € hors terrain et hors TVA pour une construction ou l'acquisition d'une construction qui n'a jamais été occupée ;
- Emprunter au minimum 25.000 € ;
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Le prêt hypothécaire doit avoir une durée minimale de 15 ans.
L'Hypothèque Investissement (Branche 23)
Emprunter tout en investissant en Bourse !
Un crédit Hypothécaire mixte remboursé par une formule classique (mensualités constantes) pour la partie fiscalement déductible et au moyen d'un capital constitué par le biais d'un produit investissement de la branche 23, pour la différence.
La totalité du capital peut également être reconstituée par l'épargne investissement Pourquoi une hypothèque investissement ?
Pourquoi une hypothèque investissement ?
Eu égard aux taux d'intérêts bas que l'on a connus ces dernières années, il peut être intéressant de spéculer sur un rendement moyen à long terme des marchés boursiers supérieur aux taux hypothécaires. A cet effet, les fonds de placement de la branche 23 peuvent actuellement s'utiliser comme formule de constitution de capital permettant de rembourser un crédit hypothécaire.
Caractéristiques de l'hypothèque investissement
Le volet crédit investissement se compose d'un crédit à terme fixe remboursable en une fois au terme, pendant toute la durée du crédit le client ne paie que la partie intérêts. A cet effet, il a le choix entre des formules à taux intérêts variables ou fixes.
A qui s'adresse l'hypothèque investissement ?
L'hypothèque investissement s'adresse à un groupe cible d'emprunteurs, qui sont familiarisés avec les placements boursiers et qui sont conscients des possibilités offertes par les actions sur une longue durée.Leur but est outre le remboursement du capital à terme fixe, de réaliser une plus value et donc un patrimoine complémentaire.
Exemple
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| Totaux |
Mensualités
constantes + terme fixe + épargne branche 23 |
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| Capital emprunté | 187.500,00 € | ||
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Durée |
20 ans |
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Mensualités totales |
1.225,09 € |
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Total durée (240 mois) |
294.021,60 € |
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Gain Fiscal |
-35.818,02 € |
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Coût Total fiscalité déduite |
258.203,58 € |
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Avertissement !
Etant donné que les assurances vie liées à des fonds d'investissement ne bénéficient pas de l'avantage fiscal lié à l'amortissement du capital (puisqu'il n'y en a pas) nous vous conseillons de ne recourir à ce type de crédit qu'après épuisement des modes de remboursement bénéficiant de la réduction d'impôt.
La partie reconstituée en Branche 23 ne garantit pas de rendement ni de valeur au terme. En fonction de l'évolution boursière, celle-ci peut donc être inférieure, égale ou supérieure au capital à reconstituer.L'emprunteur qui souscrit à ce type de crédit est donc conscient des riques inhérents aux placements boursiers !
Si le rendement moyen du (ou des) fond(s) d'actions branche 23 est inférieur au taux du crédit hypothécaire le capital ne sera pas entièrement reconstitué. Dans ce cas, l'emprunteur devra soit suppléer avec ses fonds propres ou demander une prolongation de la durée initiale du crédit
PS: L'épargne est répartie dans un fonds de placement à plusieurs compartiments
| En épargnant 248,96 € tous les mois dans un fonds de capitalisation branche 23, le capital de 122.625 € serait remboursé | |
| après 20 ans avec un taux de capitalisation moyen de 7,00% | 122.625,00€ |
| après 18 ans et 11 mois avec un taux de capitalisation moyen de 8,00% ou le capital après 20 ans serait de | 137.581,41€ |
| après 17 ans et 11 mois avec un taux de capitalisation moyen de 9,00% ou le capital après 20 ans serait de | 154.590,08€ |
| Si, par contre, le résultat du fond n'est que de par exemple 6.00% le capital après 20 ans ne serait que de | 109.468,76 € |
| Vous devrez alors combler la différence au moyen de votre épargne personnelle ou demander la prolongation de l'emprunt | |
Pour la facilité, l'exemple ci-dessus est basé sur un taux fixe mais toutes les formules de variabilités sont permises.
Quels sont les atouts de l'hypothèque investissement ?
L'hypothèque investissement permet au client d'épargner régulièrement à moyen ou long terme dans des fonds d'investissement à potentiel de rendement élevé et de se constituer un capital complémentaire dont il pourra disposer librement au terme de l'hypothèque .En effet si le rendement est supérieur au taux de rendement estimé à l'origine, au terme, le client bénéficiera d'un montant supplémentaire.
Le client pourra également opter pour un remboursement anticipé de son crédit hypothécaire En matière de constitution de capital, les possibilités de placement sont garanties d'un excellent rendement.
En outre, le client a la possibilité à tout moment, de passer d'un fonds à l'autre.
Faut-il avoir peur d'une baisse de la Bourse ?
L'épargne étant constante, une chute de la Bourse permettra au client d'acheter plus de parts. Sur une longue durée la Bourse a de tout temps été le meilleur placement !
Conclusion
L' hypothèque investissement constitue une opportunuité et un risque.
